Quando la banca o il creditore non cancella l’ipoteca entro i termini previsti, è possibile chiedere un risarcimento? Scopriamo cosa dice la legge e come agire in questi casi.
Spesso succede che, nonostante il pagamento fatto dal debitore, il creditore si disinteressi di cancellare l’ipoteca che aveva iscritto a suo carico. Ciò avviene, il più delle volte, con le banche a estinzione del mutuo. Indubbiamente l’esistenza dell’ipoteca non pregiudica l’utilizzo dell’immobile da parte del debitore ma potrebbe impedire di trovare offerenti per una eventuale compravendita. Solo in questo secondo caso si produce un danno effettivo e concreto, così come la legge richiede che sia per poter intraprendere azioni risarcitorie. In questo articolo vedremo se, in caso di mancata cancellazione dell’ipoteca, si può richiedere un risarcimento. Analizzeremo la normativa di riferimento e le azioni da intraprendere in caso di inadempienza da parte della banca o di qualsiasi altro creditore.
Qual è la normativa di riferimento riguardo alla cancellazione dell’ipoteca?
La normativa che regola la cancellazione dell’ipoteca è l’articolo 40-bis, secondo comma, del Dlgs 385/1993 (Testo unico legge bancaria). Secondo tale norma, la banca è tenuta a rilasciare al debitore una quietanza che attesti l’estinzione del mutuo e a comunicare tale informazione al Conservatore dei Registri Immobiliari entro 30 giorni dalla data di estinzione, senza oneri per il debitore.
Cosa si può fare in caso di mancata cancellazione dell’ipoteca?
Se la banca non ha provveduto alla cancellazione dell’ipoteca entro il termine previsto, è possibile inviare una lettera raccomandata con avviso di ricevimento o una PEC, mettendo in mora la banca e invitandola ad adempiere alle formalità dovute.
È possibile richiedere un risarcimento per la mancata cancellazione dell’ipoteca?
La legge non prevede specifiche sanzioni in caso di ritardo nell’adempimento delle formalità relative alla cancellazione dell’ipoteca. Tuttavia, se la mancata cancellazione impedisce la vendita dell’immobile o l’iscrizione di un’altra ipoteca a garanzia di un altro finanziamento, è possibile richiedere il risarcimento dei danni conseguenti alla mancata cancellazione, purché questi siano dimostrabili. Naturalmente però le prove di ciò devono essere fornite dal debitore al quale non basterà quindi semplicemente far rilevare, in un eventuale giudizio, il ritardo compiuto dal creditore nella cancellazione dell’ipoteca. Il nostro ordinamento infatti riconosce la possibilità di un’azione risarcitoria solo in presenza di un danno concreto, attuale, effettivo e soprattutto dimostrabile.
Quali sono i passi da seguire per richiedere un risarcimento?
Per richiedere un risarcimento, occorre innanzitutto mettere in mora la banca, come descritto al punto 2. Successivamente, è necessario avvalersi di un avvocato affinché avvii una causa civile contro il creditore. Nell’ambito del giudizio, come anticipato, spetta al debitore dimostrare i danni subiti a causa della mancata cancellazione dell’ipoteca, come la perdita di un’opportunità di vendita dell’immobile o l’impossibilità di ottenere un altro finanziamento.
Cosa fare se la banca non risponde alla messa in mora?
Se la banca non risponde alla messa in mora o continua a non adempiere alle formalità relative alla cancellazione dell’ipoteca, è possibile rivolgersi a un avvocato per valutare l’opportunità di intraprendere un’azione legale nei confronti dell’istituto di credito.
Quali sono i tempi medi per ottenere la cancellazione dell’ipoteca?
I tempi per ottenere la cancellazione dell’ipoteca possono variare a seconda dei casi e delle circostanze. Tuttavia, la normativa prevede un termine massimo di 30 giorni dalla data di estinzione del mutuo per l’adempimento di tale formalità da parte della banca.
Il cliente può cancellare da sé l’ipoteca?
Anche il cliente può chiedere la cancellazione dell’ipoteca, sostenendone le spese. Per richiedere la cancellazione dell’ipoteca è tuttavia necessario disporre della quietanza rilasciata dalla banca, che attesta l’estinzione del mutuo. Tale documento deve essere trasmesso al Conservatore dei Registri Immobiliari competente per territorio.
In caso di risarcimento, quali sono i criteri per stabilire l’entità del danno?
L’entità del risarcimento sarà determinata in base ai danni effettivamente subiti e dimostrabili a causa della mancata cancellazione dell’ipoteca. Ad esempio, potrebbero essere considerati la perdita di un’opportunità di vendita dell’immobile, l’impossibilità di ottenere un altro finanziamento o eventuali spese legali sostenute per ottenere la cancellazione dell’ipoteca.
